Épületek és építmények értékelése: dokumentumok, szabályok és módszerek

Az épületek és építmények értékelése több okból is elvégezhető. Leggyakrabban az ingatlanadók megfizetésére vonatkozik, amelynek összege az objektum kataszteri értékétől függ. Annak érdekében, hogy felülvizsgálja ezt a számot, és egy kisebb pénzösszeg adófizetésként a tulajdonosok az ingatlanok független értékelését rendelik el szakosodott szervezet. A cikk a következőket tartalmazza a szükséges dokumentumok listája az eljáráshoz, valamint a művelet végrehajtásának szabályaihoz és módszereihez.

Miért van rá szükségem?

Az objektum kataszteri értékének felülvizsgálatára vonatkozó ok mellett számos más körülmény is szükségessé teszi az épületek állapotának értékelését:

• Értékesítés előtti előkészítés a piaci érték azonosításával egy adott időpontban. Az eljárás bármilyen típusú tranzakció (adásvétel, csere, lízing, részvények regisztrálása) elvégzéséhez szükséges,. stb..).
• bírósági határozattal vagy bírósági eljárás megfontolása céljából.
• Az anyagi károk miatti károk kiszámítása.
• Hitel vagy jelzálog megszerzése céljából.
• Objektum hozzáadása a szervezet alaptőkéjéhez.

Kire bízzam a független értékelés elvégzését

A szakértők azt tanácsolják, hogy a megfelelő vállalat kiválasztásakor tartsák be az alábbi szabályokat:

• Tegyen fel kérdést egy keresőmotorban, például a Yandexben, megadva a régiót. Sokkal produktívabb lesz, mint a nyomtatott kiadványokban történő hirdetések keresése vagy a barátok és rokonok megkérdezése.
• Tanulmányozza több vállalat reklámozását. Minél több információ van az interneten, annál megbízhatóbb a vállalat, de annál drágább lesz a szolgáltatásai.
• Meg kell találnia a kiválasztott cég weboldalát, és tanulmányoznia kell a tervezés, a teljesség, a kapcsolatfelvételi oldal elérhetőségének és a kérdéssel kapcsolatos információk szempontjából.
• Ellenőrizni kell az engedélyek beolvasott példányainak, a társaság tevékenységének jogszerűségét igazoló igazolásoknak, valamint a szakmai felelősségbiztosítás igazolásainak a weboldalon történő elhelyezését.
• Javasoljuk, hogy keressen véleményeket az Interneten. Természetesen, ha csak kettő vagy három van, akkor ez nem lesz döntő, de az ügyfelek negatív véleményének jelenléte figyelmezteti az ingatlan tulajdonosát.
• Miután megtalálta a megfelelő lehetőséget, hívja fel a céget, mutassa be magát és beszéljen az érdeklődő témáról. Világos és tömör válaszok segíteni fog hogy a megfelelő választás. A képtelenség átjutni, az üzenetrögzítőre jutni, az egyik alkalmazottról a másikra váltani, figyelmeztetnie kell az ügyfelet.

Dokumentumok az épületek és építmények értékeléséhez

Általában a tulajdonosnak több dokumentuma van az ingatlan objektumhoz. Hogy megtudja, melyik közülük szükségesek a az eljárás, , vegye fel a kapcsolatot a kiválasztott értékelő céggel. Általános szabály, hogy a vállalat alkalmazottja az első találkozón vagy telefonbeszélgetésben elmagyarázza, mire van szüksége ügyfélszolgálati szakembernek kell biztosítani. A jogi személy tulajdonában lévő épületek és építmények piaci értékének felmérését lehetővé tevő fő dokumentumok a következők:

• Az ingatlan tulajdonjogának nyilvántartásba vételéről szóló igazolás.
• Az objektum használatára vonatkozó korlátozásokról szóló dokumentumok.
• Egy épület vagy szerkezet megerősített határai, a hely tükrözésével.
• A számviteli adatok szerint kibocsátott készletkártya.
• A kezdeti (helyettesítő) költség igazolása és az elhatárolt értékcsökkenés összege.

Az objektum alatti földterületre vonatkozó dokumentumok:

• A Műszaki Leltár iroda által készített műszaki útlevél, az objektum rajzaival.
• A KTF-ből származó dokumentumok hiánya a számviteli adatok szerinti műszaki jellemzők biztosítását jelenti.
• A cég állóeszközeinek listája az épületen belül vagy a szerkezet részeként, valamint könyv szerinti értékük.
• Projektdokumentumok magyarázó megjegyzéssel.
• A tulajdon tényleges értékcsökkenéséről szóló bizottsági igazolások.

Állami regisztrációs igazolás

Ez a dokumentum 2016 júniusáig volt a cím, amelyet minden ingatlan objektumra kiadtak. Tulajdonosváltás esetén a cím, műszaki jellemzők (például rekonstrukció miatt) vagy az Egységes állami Jognyilvántartás (EGRP) szükséges kiigazításainak elvégzésekor azonnal új tanúsítványt adtak ki.

2016 nyara óta a dokumentumot nem adták ki, a tulajdonjogot pedig megerősítheti a jogi személyek egységes állami nyilvántartásából származó kivonat kézhezvételével, amely egy hónapig érvényes.

Az objektumra vonatkozó korlátozások

Tájékoztatást nyújt a terhek, a bérlők, a szerződések, a megállapodások és az olyan korlátozások jelenlétéről, amelyek kétségtelenül befolyásolják az objektum végső árát az épületek és építmények értékelése eredményeként. Különösen fontosak azok a különféle perek, amelyeket a bíróságok a bérelt cég szakembere által az objektum értékének meghatározására szolgáló eljárás idején mérlegelnek.

Helyszín

Az ingatlan címét tulajdonosi igazolással, a jogi személyek egységes állami nyilvántartásának kivonatával, geodéziai tervvel, MŰSZAKI vagy projektdokumentációval lehet megerősíteni. Szükséges továbbá az értékelési szolgáltatásokat nyújtó szakember számára az épület, szerkezet és földterület kataszteri számával, amelyen az objektum található.

Számviteli adatok

Az állóeszközöket mindig a vállalkozásnál számolják el. A PBU 6/01 követelményeinek megfelelően az ingatlan a mérlegre kerül. lapot, majd egy leltárkártyát kell elhelyezni rajta. Kézzel lehet kitölteni, ami a kisvállalkozásokra jellemző. Ebben az esetben az objektum minden módosítása manuálisan is megtörténik. De a legtöbb vállalkozás 1C-t használ. Itt az objektumra vonatkozó adatok bekerülnek a programba, a könyvelés pedig automatikusan megtörténik.

Az épület és a szerkezet pótlási költségeinek felmérése érdekében a leltárkártya egy példányát, amelyet manuálisan töltöttek ki és egy felhatalmazott személy aláírásával hitelesítettek, a munkát végző cég szakembere rendelkezésére bocsátják.

Földdokumentumok

Az értékelőnek tájékoztatást kell adnia az épület vagy szerkezet alatti földterület állapotáról. A kataszteri szám mellett van egy dokumentumok listája, amely a következőket tartalmazza:

• kataszteri útlevél vagy terv;
• tulajdonosi igazolás (ha azt 2016 előtt adták ki) vagy az állandó határozatlan idejű használat joga, 2016 óta pedig kivonat a jogi személyek egységes állami nyilvántartásából;
• szerződés (bérlet esetén).

Ha a helyszínen terhek vannak, akkor azokat be kell jelenteni, amikor szerződést kötnek a társasággal az épületek és építmények értékelésére vonatkozó munkák végrehajtására.

Műszaki adatlap

Az ilyen dokumentumot általában az objektum tulajdonjogának nyilvántartásba vétele előtt készítik el. Ha az ingatlan jogi személyhez tartozik, amelyet a jogi személyek egységes állami nyilvántartásának kivonata igazol, és a nyilvántartásba vétel óta nem történt változás a műszaki jellemzőkben, akkor teljesen lehetséges, hogy az értékelőnek műszaki útlevelet adjon a KTF által korábban készített épülethez vagy szerkezethez. Nem kell új dokumentumot rendelnie. Még abban az esetben is, ha a tulajdonos nem rendelkezik vele, vegye fel a kapcsolatot a Műszaki Leltár szakembereivel a helyszín az objektum másolatának megszerzése érdekében. Ez az eljárás többször olcsóbb lesz, mint egy új útlevél kiadása az ingatlanhoz.

Ha az objektum az adásvételi szerződés alapján tulajdonjogba került, és a műszaki dokumentációt nem adták át az új tulajdonosnak, akkor a számviteli adatok alapján rövid leírást kell összeállítani az értékelő számára, amelyet a tulajdonos meghatalmazott képviselője ír alá.

Egyéb dokumentumok

Kétségtelen, hogy annak érdekében, hogy az épületek és építmények értékének felmérése zökkenőmentes legyen, az ingatlanra vonatkozó összes információt meg kell adni a bérelt cég szakembereinek. Ez vonatkozik arra az esetre, amikor az épületet a töltéssel együtt kell értékelni, például olyan berendezéseket, amelyeket nehéz szétszerelni. Megismerkedhet a projekt dokumentációjával is. Ha az objektum részben megsemmisül, akkor ki kell adni az ingatlan tényleges értékcsökkenését igazoló bizottsági igazolásokat.

Magánszemélyeknek

A laikusnak leggyakrabban értékelési szolgáltatásokat kell igénybe vennie a tulajdonában lévő lakás, ház vagy föld piaci értékének meghatározásához. Ebben az esetben a dokumentumok listája kicsi, három pontra csökken:

• tulajdonosi dokumentum;
• kataszteri útlevél (földterületre);
• műszaki útlevél (épülethez vagy lakáshoz).

Az alkalmazott értékelési módszerek

Három módszer létezik, amellyel a szakember meghatározhatja a költségeket:

• Analóg, amikor az eladott ingatlan legutóbbi árait hasonlítják össze. Ez a módszer alkalmas a ház értékelésére. Az értékbecslő tanulmányozza a folyó év értékesítését, a realizált ingatlant az együtthatók segítségével a jelenleg értékelthez hozza. Így először információt talál az eladott házról, és módosítja az árát, figyelembe véve a becsült analóg rendelkezésre álló jellemzőit. Ezután összehasonlít több hasonló objektumot ugyanabban a szegmensben, és kiadja az átlagos árat.
• Költséges, amely figyelembe veszi az épület vagy szerkezet építésének összes költségét. Leggyakrabban ez az újonnan épített, kis területű házakra vonatkozik. Itt azt a pénzösszeget értjük, amelyre a jelen pillanatban szükség lesz ahhoz, hogy pontosan ugyanazt az objektumot azonos telepítési minőségű anyagokból, sőt hasonló építészeti megoldásokkal is újrateremtsük.

• Nyereséges, amelyben pontosan meg lehet határozni a piaci értéket, figyelembe véve a befektetés jövedelmezőségét. Ez a módszer jó a kereskedelmi tér árának meghatározására. Először meghatározzák azt az időszakot, amelyre a jövedelmezőséget kiszámítják. Másodszor, a várható jövedelem mennyiségét becsülik. Harmadszor, kiszámítják azt a nyereséget, amelyet a tulajdonos a számlázási időszak után kap. Negyedszer, az összes jövedelem összegét a belátható jövőben számítják ki.

Az ingatlan értékcsökkenése

Minden ingatlan tárgyak vannak kitéve öregedés. A számvitelben , ez a koncepció az értékcsökkenésként definiálják, amelynek százalékos aránya az elhatárolt értékcsökkenés alapján becsülhető meg. Az épületek fizikai romlásának értékelésére szolgáló módszereket az ingatlan piaci értékének meghatározásával foglalkozó vállalatok is használják. Jelenleg előnyben részesítik a számítást, amelyben meghatározzuk az egyes szerkezeti elemek kopását, majd összefoglaljuk az összes mutatót. Ezzel a módszerrel szükségszerűen figyelembe veszik az ingatlanobjektum helyettesítési értékét.

Hogyan működnek a szakemberek

Számos olyan szabály van, amelyet az épületek és építmények értékelésére vonatkozó szerződés megkötésekor követnek:

• Az ügyfél által kínált objektum elemzése a költség meghatározásához.
• A szolgalmak, terhek, jelzálogok azonosítása.
• Az ingatlan típusának egyértelmű meghatározása az elszámolási módszerek rendelkezésre állásának ellenőrzésével.
• A munkát zavaró korlátozások tisztázása.
• Az ügyfél által szolgáltatott információk elemzése az információk megfelelőségének meghatározásával.

Munkájában az értékelő betartja a következő elveket:

• Függetlenség az érdeklődőktől és a körülményektől.
• Az értékelés objektivitása.
• Nincs összeférhetetlenség a vállalkozó és a megrendelő között.
• A munkaszerződés kötelező megkötése.
• Egyértelmű megállapodások létrehozása a felmérés időzítéséről és tárgyáról.

Így az ingatlan értékelésekor az ügyfélnek meg kell adnia a vállalkozónak az összes szükséges dokumentumot. Az ingatlan piaci értékének meghatározására szolgáló kifejezés ettől függ. Szükséges továbbá az értékelő társaság képviselőjének hozzáférést biztosítani a létesítményhez, amely előfeltétele a vállalkozó megkötött munkaszerződés szerinti kötelezettségeinek teljesítésének.